宅建試験用語【と】
|
■同一需給圏（どういつじゅきゅうけん）
同一需給圏とは､鑑定の対象となる不動産と一般的に代替関係が成立して､その価格の形成について相互に影響を及ぼす関係にある他の土地の存する圏域をいう｡不動産の鑑定評価における事例収集にあっては､近隣地域のみならず，同一需給圏にある類似地域にある事例をも活用すべきである｡
■登記（とうき）
登記とは､登記官が登記簿と呼ばれる公簿に不動産の表示（物理的状況）もしくは権利に関する一定の事項を記載すること､又はその記載をいう｡登記は主に物権変動における対抗要件としての効力をもつが､そのためには､登記が法律の規定にのっとってなければならないことはもちろん､真実の権利関係に合致したものでなければならない｡
■登記権利者と登記義務者（とうきけんりしゃととうきぎむしゃ）
ある登記をすることによって登記簿上､従来より有利な地位にたつことになる者を登記権利者といい､逆に登記簿上従来より不利な地位にたつことになる者を登記義務者という｡売買に基づく所有権移転登記についていえば､売主が登記義務者､買主が登記権利者であり､抵当権設定登記に付いて言えば､不動産を抵当に入れた所有者が登記義務者で抵当権が登記権利者である｡権利の変動の登記は､登記権利者と登記義務者の双方､又はその代理人が登記所に出頭し共同で申請する（共同申請主義）の原則とする｡
■登記済証（とうきずみしょう）
登記済証とは､登記所から権利者に交付される登記完了の証明書のことで､一般には権利証とよばれる｡登記済証を所持している者は､一応その不動産の正式な権利者として推定をうける｡また､共同申請によって登記をする場合には､原則として登記義務者の登記済証を申請書に添付する必要がある｡この場合､登記済証が紛失･減失したこによって提出できないときは､登記義務者に人違いないことを証する保証書２通を添付しなければならない｡
■登記簿（とうきぼ）
登記簿とは､土地･建物の物理的状況や権利関係について記載し､公衆に公開される公の帳簿｡土地登記簿と建物登記簿からなり､それぞれ登記用紙を綴ってそれに表紙と目録をつけたﾊﾞｲﾝﾀﾞｰ式となっている｡登記簿は原則として永久に保存され､登記所以外への持ち出しも禁止されている｡なお､昭和６３年から法務大臣の指定する登記所では電子情報処理組織（ｺﾝﾋﾟｭｰﾀｰ）によって登記簿を作成するこたができるようになった｡
■動産と不動産（そうさんとふどうさん）
土地及びその定着物を不動産といい､不動産以外の物を動産という｡土地の定着物とは土地に付着した物をいい､建物のほか､石垣､橋､立木法により登記された樹木の集団などがこれにあたる｡動産と不動産を区別する規定は､対抗要件や即時取得の適用など､民法上様々な箇所でみられる｡
■同時死亡の推定（どうじしぼうのすいてい）
同時死亡の推定とは､数人の死亡者のうち､死亡の前後が証明できない場合に､これらの者を同時に死亡したことと扱う制度｡証明の困難さからの解放と法律関係を簡易に処理するために認められる｡実際には地震･台風･事故等でしばしばこの問題が生じる｡同時死亡の推定を受けた者の間で相続は生じないが､代襲相続が生じる｡たとえば､祖父と父が飛行機の墜落で同時死亡の推定を受けた場合､子は父の財産を相続すると供に､祖父の財産を代襲相続する｡
■当事者（とうじしゃ）
ある法律関係や事項について､直接関与する者を当事者という｡例えば売買でいえば売主と買主が当事者であり､保証契約で言えば債権者と保証人が当事者である｡なお､一般に当事者というときは両当事者の事を指す｡
■謄本と抄本（とうほんとしょうほん）
文書の原本の内容をそのまま全部完全にｺﾋﾟｰした書面を謄本といい､その一部を抜粋してｺﾋﾟｰした書面を抄本という｡
■登録消除処分（とうろくしょうじょしょぶん）
登録消除処分とは､取引主任者登録を抹消する処分である｡この処分は取引主任任者だけでなく､登録だけ受けて主任者証の交付を受けていない者（いわゆる､主任者資格者）に対しても行われる｡登録消除処分がでるのは､常に登録した都道府県知事だけである｡処分事由としては､登録の欠格要件に該当した場合や不正手段により登録を受けた場合､不正手段により取引主任者証の交付を受けた場合､事務禁止処分事由に該当し､情状が特に重い場合等がある｡
■登録の移転（とうろくのいてん）
登録の移転とは､宅地建物取引主任者の登録を受けている者が､現在登録をうけている都道府県知事から他の都道府県知事の登録へと変更することをいう｡現在登録をしてある知事の管轄以外の区域に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し､又は従事しようとする場合に登録の移転の申請をすることができ､単に住所を移した等の理由では､登録の移転は認められない｡なお､登録の移転は任意であり義務ではない｡
■登録免許税（とうろくめんきょぜい）
登録免許税とは､不動産の登記などを申請する際に納付する国税｡不動産登記の申請にかかる登録免許税の課税標準は､原則として固定資産課税評価額であり､その税率は登記の種類によって法律に定められている｡現金納付が原則であるが､税額が３万円未満の場合は収入印紙によって納付することも認められている｡
■特殊建築物（とくしゅけんちくぶつ）
特殊建築物とは､主として多数の者が出入り又は居住の用に供する建築物で､具体的には､学校､映画館､病院､ﾎﾃﾙ､共同住宅､ﾏｰｹｯﾄ､ﾊﾞｰ､倉庫及び自動車車庫などである｡なお､住宅､事務所､神社､銀行､現場などは特殊建築物とはされていない｡
■特定街区（とくていがいく）
特定街区とは､市街地の整備改善をはかるため､街区の整備又は造成が行われる地区について､建築基準法で定める原則的な数値を排除して､個別的に容積率､高さの最高限度､壁面の位置を定めるもの｡東京の新宿副都心にある超高層ﾋﾞﾙ街なそがその例である｡都市計画で特定街区を指定するときは､土地所有者等の利害関係人の同意を得なければならない｡
■特定行政庁（とくていぎょうせいちょう）
特定行政庁とは､建築基準法上､建築主事を置く市町村にあってはその市町村の長を､その他の市町村の区域に会っては都道府県知事を特定行政庁という｡建築主事の権限に属する建築確認及び検査等を除き､建築基準法は特定行政庁が執行する｡
■特定承継（とくていしょうけい）
特定承継とは､包括承継に対する語句｡例えば売買による所有権の取得のように､ある特定された原因に基づいて､特定の権利義務のみを承継することをいう｡
■特定物（とくていぶつ）
特定物とは､｢この本｣｢この自動車｣というように､取引にあたって当事者が特に目的物の個性に着目して指定した物をいう｡簡単にいえば､世の中にひとつしかない物である｡これに対し､ただ種類と数量だけを示した物（ｶﾞｿﾘﾝ１０ﾘｯﾄﾙ等）を不特定物（又は種類物）という｡なお､不動産は全て特定物である｡
■特定用途制限地域（とくていようとせいげんちいき）
特定用途制限地域とは､用途地域が定められていないからといって､無制限に多様な用途の建築物が生じてしまうと､不良な街区が形成されてしまう｡これを防ぐために､特定の用途をもった建築物の建築を規制しようとするのが､この都市計画である｡したがって､特定用途制限地域は､用途地域が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内（市街化調整区域は除く）において､定められる｡
■特別縁故者（とくべつえんこしゃ）
特別縁故者とは､被相続人と生計を同じくしていた者や被相続人を看病していた者など､被相続人と特別の縁故があった者をいう｡被続人が存在しない場合､家庭裁判所は特別縁故者の請求により､相続財産の全部又は一部を与えることができる｡また､居住用建物の借地権の承継については借地借家法が特則を設けている｡
■特別区（とくべつく）
特別区とは､東京２３区のこと｡特別区には原則として市に関する規定が適用され､一般の市が処理する事務は原則として特別区が処理するものとされ､市と同等の機能を有している｡
■特別受益者（とくべつじゅえきしゃ）
特別受益者とは､相続人の中で､被相続人から遺贈をうけ､あるいは婚姻や養子縁組のため､または生計の資本として特別の利益を受けた者をいう｡特別受益者の相続分は当該贈与額等を相続財産に加算して法定相続分を算出し､それから贈与額等を控除したものになる｡ただし､贈与額等が多くても超過分を返還する必要はない｡
■特別土地保有税（とくべつとちほゆうぜい）
特別土地保有税とは､土地投機の抑制や土地の有効利用促進を目的として定められた地方税のひとつ｡一定面積（基準面積）以上の土地を取得した者（取得税）又は所有している者（保有税）に対して､市町村が課税する｡比較的大規模な土地につき､取得と保有の両面で課税する点に特徴がある｡
■特別養子（とくべつようし）
特別養子とは､普通養子は､縁組によって養親の嫡出子たる身分を取得すると供に､実親との親子関係も継続する（二重の親子関係）｡これに対し､特に養子となる者の福祉を図るため､実親との親子関係を断絶する形態を特別養子という｡特別養子縁組は､原則として２５才以上の夫婦が共同して６才未満の者を養子とするもので､家庭裁判所の審判によってのみ成立し､審判によってのみ､離縁が認められる｡
■特別用途地区（とくべつようとちく）
特別用途地区とは､用途地域内の一定の地区の特性にふさわしい土地利用の増進､環境の保護などの特別の目的の実現を図るため､用途地域を補完する都市計画である｡たとえば､建築基準法によると､２種住居では､学校もﾊﾟﾁﾝｺ屋も建築することができるが､両者が隣接して建築されることは好ましくないので､このような場合､きん学校の周辺を特別用途用途地区に関する都市計画に指定し､地方公共団体の条例でﾊﾟﾁﾝｺ屋を建築することを禁止すればよいのである｡
■都市計画（としけいかく）
都市計画とは､都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用､都市施設の整備あよび市街地開発事業に関する計画を総称して都市計画という｡都市計画が決定されると､都市計画法に基づき各種の規制が行われると供に､その計画に基づいた各種の整備事業が実施される｡
■都市計画区域（としけいかくくいき）
都市計画区域とは､都市計画法に基づき､計画的な都市作りを行うために指定された区域のこと､原則として都道府県が指定する｡但し､２以上の都道府県のまたがる都市計画区域は､建設大臣が指定する｡なお､都市計画区域は一つの市町村又は都府県区域を越えて指定されることもある｡
■都市計画事業（としけいかくじぎょう）
都市計画事業とは､都市計画法に定める都市施設･市街地開発事業に関する都市計画を基に行われる街づくりの事業を都市計画事業という｡たとえば道路･公園といった都市施設に関する都市計画､ﾆｭｰﾀｳﾝ造成といった市街地開発事業に関する都市計画により行われる､道路､公園の建設又はﾆｭｰﾀｳﾝの造成工事がこれにあたる｡
■都市計画税（としけいかくぜい）
都市計画税とは､都市計画事業又は土地区画整理事業の費用に当てるため､原則して市街化区域内の土地又は家屋の所有者に対して課税する税である｡なお､税率は制限税率として､１００分の０．３である｡また､課税標準は固定資産税の場合と同じく台帳価格（固定資産評価額）である｡
■都市施設（とししせつ）
都市施設とは､都市に必要とされる施設として､都市計画法において都市計画として規定されたものをいう｡具体例としては道路･駐車場の交通施設､公園･広場墓園等の公共空地､上下水道等であり､これらの施設のうち､具体的に都市計画で定められたものは都市計画施設と呼ばれる｡なお､特に必要があるときは､都市計画区域外においても都市施設を定めることができる｡
■土地鑑定委員会（とちかんていいいんかい）
土地鑑定委員会とは､地価公示法及び不動産の鑑定評価に関する法律に基づく権限を行わせる､国土交通省に置かれている委員会｡事務として地価の公示に関すること､不動産鑑定士試験に関することなどがある｡
■土地区画整理事業（とちくかくせいりじぎょう）
土地区画整理事業とは､都市計画区域内の土地について公共施設の整備改善及び宅地の利用増進を図るため､法に定められたところに従って行われる｢土地区画形質の変更及び公共施設の新設または変更｣に関する事業をいう｡曲がりくねった土地を公共施設の整備された区域に整備する､というのが事業のｲﾒｰｼﾞである｡
■土地収用（とちしゅうよう）
土地収用とは､公共事業のため､私有地を国､公共団体等が強制的に買収し､又は強制使用することをいう｡土地収用法によりその手続の詳細が定められているが､収用は極めて強い公権力の行使であるため､主としてその土地の利用上適正かつ合理的であるときに認められる｡なお､都市計画事業については､土地収用法の規定の適用を受ける｡
■取壊し予定の建物賃貸借（とりこわしよていのたてものちんたいしゃく）
取壊し予定の建物賃貸借とは､法令又は契約により､将来建物を取壊すことが明らかな場合に､当該取壊しのときに賃借権が消滅するという特約で設定する建物の賃貸借｡この特約は建物を取壊す事由を記載した書面でしなければならない｡
■取締役（とりしまりやく）
取締役とは､株式会社の業務執行の意思決定機関である取締役会の構成員｡株式会社では取締役は少なくとも３人以上必要とされ｡このうちから会社を代表する取締役として代表取締役を選任する｡なお､成年被後見人､被保佐人破産者で復権を得ない者など一定の者は取締役になることはできない｡
■取引主任者（とりひきしゅにんしゃ）
取引主任者とは､取引主任者資格試験に合格し､登録簿に取引主任者資格登録を受け､かつ登録知事から取引主任者証の交付を受けた者をいう｡したがって試験に合格して登録を受けただけでは取引主任者とはいわない｡なお､決定されている取引主任者が行うべき事務は､†重要事項の説明､†重要事項説明書への記名､押印､†３７条書面への記名押印である｡
■取引事例比較法（といひきじれいひかくほう）
取引事例比較法とは､不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法で不動産の取引事例に着目するものをいう｡まず､多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い､これらに係る取引価格に必要に応じた補正及び修正を行い､かつ､地域要因の比較及び個別要因の比較を行って求められた価格衝量し､これによって対象不動産の資産価格を求めるものである｡取引事例比較法は､近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等において､対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合に有効とされる｡
ﾄｯﾌﾟに戻る